各地都在积极推动这样的民生工程▽★•◇☆●，开始撤退•■▼◁。无论是老旧小区改造前期投入▪△，董有▪◇●：你不出钱▽◁■△■▷，利用资金购买经营性资产=…；还是后期运营-…★☆◇…！
如果从2011年开始从事加装电梯算起☆□，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头…▷▼▲。
经济观察报◆□◇▷•：北京有一个老旧小区改造项目◆▲••，先后投入4000多万元○•，但很难在短期内见到收入▼■为老旧小区装电梯要交的那些学，这种状况下□◆▲▽，投入的持续性如何保证◁○？
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▪◆◁▽=▷，通过这些方法论◁☆▷，不光是老旧小区改造和完整社区△◁•源种类有哪6种新能源，，包括城市中心▼◆▽•、安防系统也构建起来了▪▷★●。
去年初○△□，国开行和建行有4360亿元的专项额度-▪▽△△○，去年底◇△□•◆，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金□▪，现在各个银行都在跟进-★△•▪★，但是银行是有条件的☆▼▼…▲•，需要抵押担保○○。
董有=◆▲△▼：都在谋划进入▷△■…，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金-◁=，作为存量时代重要形式的老旧小区改造△•●△，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▷○◇◁•！
经济观察报…☆●•：老旧小区改造和加装电梯◁☆△■◇，目前社会资本和金融机构参与情况如何◁▷▪●？
由于干不下去▪○★=◇•，没有这个时间消化不了◇◁○◇…○。第四是购买-▽★-。
老百姓不是不能付费▼○•=△，老百姓是最大的消费者▷•▽▼▼，拉消费■★▼○…、消费升级是关键▲▼•△，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▽•★▲。比如我们打篮球还能找个地方…■，但打网球根本没地方◇▷▲•。所以未来基于服务市场非常大•○。
董有■◁☆-★▼：偿还主要有两类●•▼△◇●，一类是经营性收入-▷◆…=，比如租金-△■▷◇，主要用来还利息◁•★▼☆…；还有一类就是资产证券化□◁。老旧小区改造要解决资金缺口问题△-■…○，就必须使一些资源完成资产证券化◆◇◆，所以我们现在帮各地做资产资源储备☆•=▽☆◇。原来政府都是搞土地储备•-★，完成招拍挂后○-•●▽，资金就来了=•▪▼；未来我们叫资产储备▽-●-•◇，变现资金用来改造老旧小区△•。
董有▼▲▷=：租赁梯收回投资大概是10年到15年…•-，海淀加装电梯是北京最多的…□▽◆★，有几百部▼▼○，都是我们设计的◁-■，当时和住建委讨论了很久○■▲◁，一是成本怎么控制▲◇=▼，质量怎么保障■•◁；二是收回投资的定价▼●▪•■。
董有◆★=：还有一些增值收入•■◁=▷●，比如近期我们和住建委谈小区怎么改□●，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电=●★○，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱-■，这个收入可以补充改造小区的费用△…▼●。而且发出来的电☆●◇，小区居民可以用▼▲◇△…▲，缓解未来碳中和的压力▷•●•△。
董有□▷▼：筑福主要从前段投资角度出发△★▷◇=，当地政府基础类资金缺乏的时候☆-，我们出资或帮助解决融资问题=☆▼☆▽▼；还有一类□●▼-，愿景他们主要是从后期物业▲☆□、配套用房运营角度进入◁=…。
比如十四五期间▲▪◇▷，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◇◁.9万个◆△○=★，去年完成了4▽○◁○.03万个••，今年计划改造5=★.3万个▷◁。我们也做了一个5年计划●••△，缺钱◆○-▷，把资产•▼•=-、资金准备好■●★□▲，但有资产▲…◁、资金还得批规划…▽•，不批都是违法建设…▪□○◇。
政府补贴40%…▽★▼•▪，用时间去换空间○○★•，怎么办▷■？大家经常说加梯为什么那么慢▽△□，最后干瞎了怎么办◆▽-▲？我们会参与一部分投资=…●△，补贴24万元封顶•▲•▼。我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯○◁•▽▽。
2020年5月…•◇▽□，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▪○□□■.9万个▷◇□◆△，7月▲○，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》△◆◆，对老旧小区改造任务进行了明确=▪▽◁卖萌科恩贝姐好可爱安，，而当年实际完成改造老旧小区4•△☆▪◆.03万个=▷-▷▲★。
今年1月◆▷，云南省成立了云南省城市更新公司◆▲，让我们支持云南省做城市更新★■▼▽◇▽，选了昆明●◆▷■、大理-▼…★△、玉溪△●、宾川☆▼▲、洱源5个城市试点▪•。另外我们和辽宁==-●…、广西★▽▪、重庆◇…▷▪、成都◆☆▼▽△、青岛★▼、宜昌等省市也在接触▲•□◁●，我们从策划■△、规划…◁•、计划帮他们搭建起模型▷•▽-○，有些已经到试点实施阶段了▷•▽○。原来我们是在北京做□-▪▲◇，现在走出去了○☆◆。
有的是平台公司形式的★◇••，有的是项目层面的■◁=，但原则上我们参与的是运营类资产的投资◁▪■，比如说屋顶太阳能•□△■，我们参与投资▷▼•、运营◁•◁，资源性资产还是当地国企的□•□，所有房产证不归我■■▼…。
董有•★：我们以前没做=●••●▷，现在开始做了△…，因为有些（小区）没有物业◇…•▲▼▼，你得帮着做了•▼■◇，有的我们自己独立做●▲•，有的联合当地物业公司一起做•▼○▲◁▲。
董有▷■▷…：筑福有一套系统的方法论•-▽，第一次见面时…=•●•=，我们会把居民分成愿意加装的□○、有困难的和有意见的等不同群体•○◇…，我们把不同意加装的叫做守门员■☆◁-。
加装电梯等于买了汽车租出去了▲--▼◇，车是我的▼■-，抵押担保没问题■•☆…▷•，运营和产出是多少◆-•◆？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▪-•▽=；接着做增值服务▲●□◁，比如电梯有三块广告牌◆○□▽…△，一块广告牌一个月200元◁▷○◆☆，一个月600元收益•▼。我们还有一些配套服务-☆◇▼，从算账模型和运营模型上能够成立▼●▼-◆。
2020年湖南--■△▪◆、广西■●--□-、广东■▽▽、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债□△★，期限从7年到30年不等▲▲□○●●，利率通常在4%以内•◆◇…▲=。董有透露▪▲…▼▲☆，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右■-▽◁。
电梯应该多少钱▷●？先要有一个标准△=○△▪，北京和上海都是我们帮定的标准●☆●☆-▲，60万元是基准价•△▽▽，有特殊要求可以高一点▼□▲，条件差一点可以低一点▼☆▷•。市场上一部三菱电梯将近20万元=◇•●，一些品牌可能不到10万元凯发国际天生赢家◆•■•△□。
董有◁□•●◆•：一部汽车多少钱□●=？可以是几万块钱●=•◆☆☆，也可以是几百万◁△★□，加电梯也一样•★=▽，有30万元的（综合成本基准价▼●▼•□□，下同）◇◇●☆○•、40万元的▲…、50万元的◇▽▪▽★，像北京和上海定的是60万元○◆☆•。
未来存量时代一定得基于运营思维…●、服务思维▷▽□▷△-，想要引导居民和社会资本出钱○▷-，那肯定得有收益模型●△△。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益==，用高科技挣钱•◁=，服务业应该是高频低收★▪▽●■=。
各地政府给适当补贴▼▽，上海▽□○、北京补24万元•▷▽，最近上海加了4万元★◇▽◇，补到28万元◆■▼••▼，广东原来是10万元=▪▲，现在加到15万元◇□△☆▽▪。山东第一批试点每部补25万元▷☆▼…•，150部共补贴了4000万元▼•▽▲==，试点完正常6层楼每部补20万元◇△◇-▪，7层再加点-□☆，5层再减点▲■○。
小区存量物业资源…=；在小区内新建新批经营性空间□□•▲○。前期进入的很多企业▪△，具体来源我们也细化了◇△◁▪■，改造老旧小区=▷•、加电梯过程▪…◇△，每个环节利润都极薄★□◇=，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式◆●▷◁■。
经济观察报◇◁★：加装电梯后还需要日常维护•■○●◁▲，很多老旧小区没有物业公司=○★，后期维护费用谁来出△◇▼=？
如果再加上加装电梯的投入□•☆■▼，市场规模在15万亿元左右★★•▪。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣•◁，包括左晖控制的愿景集团▲◆□●、融创中国等开始进入这一领域□★，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台□▽。
我们算了一下▼△-◇◇•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5▲▪□◇▽=，政府补7毛•◆★○◇，补三年▲▷▼■◇■，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五▷◆○◆■◇，所以大体有几毛钱的空-★□，通过一些增值服务也就是服务费补上•▷○●，能够把物业团队养起来•☆•-…●。
三会落实了•●-，接着要完成三资□☆，首先得有资源才能形成资产▷■◆○◆◇，有了资产才能变成资金▪○☆。最后要完成的是三业=•▷▪△，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◇=◁，然后装进相关的企业=▼◇▷△，这样就形成了持续发展=◇■。
策划◇■■☆、规划计划落实到项目后•◆，我们得代融•…◆◇○、代建▲•▪●、代营☆▼●•，这是三代●▲□▽▷；把资源做好◆=◁▼◇，还得地方政府配合做一个招商会-▷★★•◇、一个对接会○◁▼□、搭建一个协调会▽●-●。地方政府没有一个协调会■▷●，我来了也做不了这个事○★■★▪▽。
融资担保主要来自城市存量□■☆•◁，把边角用地◆▷…▼▷□、闲置房产▷•▼◇、低效资源梳理出来▽▽=•，用来做融资抵押担保▷△…▽。我们帮几个区县做资产包-◆，每个城市都有□△○…=，比如崂山我们梳理出来41处•☆。
用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯-▲◁◇□，董有表示■△，虽然市场前景诱人-○=-…，但不同于增量房地产市场○★▪★●。
第一关下来•○，不同意的人中★▽，起码有一半会同意▽◆◇•。最后还有个别人不同意■□●，我们会让专业的人去疏导☆◆○，沟通情感▼•。经过这一轮后☆☆◁▪，我们再介入基本大部分都能解决掉★●▼。但这样做肯定会拉开时间=●▪▷○■。
第一个自有◁▼◆•，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地•◇；云南城投给云南省城市更新公司15亿元◇▪◁。根据定额-•▪☆▪=、材料标准等确定基准价格○▪◆-。
所以-…，在这种思路下-●…□◇■，我们把BTO(即建设-□=-◁●、移交○■△★◁◇、运营▼•●▪，利用小区■•□★○、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所…★▼○，移交给产权所有人★○，形成资产包★◁●▼○◆，为改造所需资金进行融资★▼★◇★，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▲☆★●○▷，做了三普三划三代△▲…▪▷、三资三会三业○▪。
经济观察报●▷○▼：老旧小区改造利润较薄◇■●•★▼，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么□▪■▪▽★？
董有…▪-：加装电梯分两类▷=△•○，一类叫租赁梯•=▷，一类叫集资梯■○…。集资梯是老百姓集资■▼▽▲，拿钱找人代建•●▷▽▲，产权归居民•●；还有一类租赁梯★▷○▼△，资本投资▽▪☆、建完▲-，居民像坐出租车一样●■=•…▽，每次付费▽△。现在基本上就两种形式◇▪●○-。
不仅利润薄凯发国际天生赢家▲△■•☆，二是居民要同意●☆▼=●，但是要解决的问题-■，现阶段主要以央企●▷□☆◇、国企为主◆…▽。
还是后期维护▷▼○；另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与◁◆，光说了半天▽○-★，总有人反对◇▷◁=•◁，而且工作推进难度较大□■▲=。与当地国企一块来做这个事☆○•=★。为什么北京和上海是60万元□☆□，第三是租赁△□◁-△，无论加装电梯工程▷■=◁▼，
董有◇★▼…•：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润•…★□★◇，但是利润很薄…▷▽▪▲△；后期运营▪◆■△…，电梯维保费用是6000元~8000元/年■•◇●◇。实际上利润不高▲□▲■费凯发国际天生赢家5年+30天，而且很麻烦●■，很多企业进来时觉得新鲜▽◆◇，干三五年后都撤了••□▲。
董有□•▪=：你恰恰说反了•▲，现在扩大得非常快★▷…■=-，去年鲁商集团专门约我见面■◆，说山东省针对老旧小区改造-…▽▪◆▷，他们有任务…☆，有资金▷▪=，请我们合作□…▽。8月18日签了战略协议▪□▪，10月成立公司▼△==，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造■■-▪。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▷◁□，如果没有物业就别改◇◇，这是一个硬性条件▪…☆=，但是好多小区还没有☆◇■。比如衡水60%的老旧小区没有物业□=••▷，40%有物业的小区也不好▼◆○=，去看了两个小区▽◇▼☆，我问物业服务为什么不好▲○◁，他们说没人交物业费☆■●…□。
董有☆•△◇•▽：三普就是人口普查◁=、经济普查和灾害普查-☆，通过三普我们拿到一个城市的基本数据▷-☆，相当于做体检▪▼▲；下一步是三划▼★▪，给它做策划■•▲☆☆▽、规划和计划☆△。
假如有80%同意的▲▲=，有20%不同意的▷•…○▽，第一步我们用五人五步法○△▪•△▼，这个楼的选5个人◁…，每人每周到守门员家◇△…★，每次送一个小礼物■▽，说一句线句▲■=▪，肯定就要吵了★…，所以一句就够了▷□=•◆•。
还有一次在北京一个学校家属院•▽△，周末我们在现场做工作-□●，我和他们说▪▪◁☆，加电梯对房子也是增值•○□◁▷…，当时一位老师就急了◇●☆，说你这么说…▼◁◁，那我们都得算一下账…★□△，当时大家就说□▼▷，董总你别说了•▷。
经过多年的实践□○▷◁☆=，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◆△◁▼◁。比如◁▽▼◆，最初加装一部电梯▽□■，光审批环节需要46个公章◁☆□…☆，目前已经简化到15个•-；以前施工周期126天▼☆=▲▽•，目前已经降至65天凯发国际天生赢家◇▽△。而董有下一步目标是7天▪■。□■△▼“这么多年▽▲-☆，我们一直建立标准▷▽▷☆•◁。★◁▽▼”董有表示□●-•，目前◆☆■，在老旧小区改造领域▷□，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▼☆▼◆•△，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◁▼□。
经济观察报★▲◆=-：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▷=■，还是通过其他途径解决★□▼☆◆-？
董有…★☆●○：我们不评价友商做的如何△△◆○▷，但可以说说自己…▷▽。马上我们通州的项目也要上了☆☆，一个是北小园锅炉房■☆，一个中餐锅炉房■▼，还有一个武夷花园◁▷，这三个地方要改成社区文化中心▲★-◁。5月运河旁边还有一个运动馆▲••□◁，传媒大学有个图书馆☆○-。将来这些配套如何运营▼◁△•☆、产出▼◆◁◇，不产出怎么来投资▲★▪□？
第二个是划拨◇-●■◇○，一是需要政府补贴◇□△○=…、企业出资▽==◁、居民出资集合起来•△★；我们和造价处仔细交流过▪-△▽☆。
向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◁=△；第五是审批▽△★□、新批▲•□□•◆，总有问题◁△-□•，但更大的挑战是盈利▪▼△◇■。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调□▪▼=□。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年□-◇=●；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目△…=•，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年■▪。
董有◇▪◆○■：我经历过两次☆▼★，一个是在上海某医院家属院加电梯=■，晚上8点多做工作座谈●○○•▪，聊了有半个小时的时候○◇▼▽▪▽，一楼业主指着三楼业主说○▪▲▼：△■□▽“院长☆●◇▪，当年分房…-◇•，你应该把我分到2楼▪▼，你给我分到1楼不公平•▲◁▽•▷，你还住在4楼☆○••-☆，你想下楼•-，到死都甭想★◇▪□-。▼◇●▽”当时院长站起来了◁☆◇，俩人要打架○▷△，我们赶紧停这个事儿■•。
从加梯10年到15年收回成本来说□■，我们对接了一些金融机构★△▲，北京银行▷△=▲•◁、建设银行都谈过了□=◁。配套社区商业如何产出……，产出价值多少○-☆▽？投资不是我说了算○◁☆，是银行说了算-□▼-，目前模型都搭建完了△○◆●。
董有▲■■◆★★：小区里有一部分…▲☆△，小区的周边有一部分○◁◇■△▷。具体是按照本片区◇◆▼▪、连片区和大片区划分▪●•■，本片区就是小区●▪，连片区就是小区周围的公共资源□-■◆○，连片区是整个街区的公共资源▪○•☆。
加梯这件事☆◇-▲▽=，筑福已经做了11年-•◁，光解决一个问题不行☆▲，要系统梳理◇□…☆。所以从家庭角度出发▲•★，不光是装配式的硬件标准•-=▪●-，还得有一套做居民工作的软件标准-■□◇。
董有◇▲★•◆：这些年我们一直在探索○-▷•◇，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿□•-▼=，在北京学校家属院●◆□◆▷■，刚说几句●-•▼，人家给我们骂出来了▼★•▲▲；在上海医院★■▷•，那儿一吵★▽■◇□，我们赶紧散会了▪=……◆。加梯的同事▲●，每天早上出去笑容满面▲▷，阳光灿烂▲=◁◆，晚上回来满脸阴郁☆■▲◁★，被人喷得够呛•□…。如果没有强大的内心很难持续下去=◆•▽=◁。
在北京▪○★▼●，2003年我们开始投运动馆○◇▲☆■，现在筑福有几个运动馆▼•☆，还有石景山朗园△■=■○○、首钢园区等几个图书馆▪-★=；还有利用老厂房改造成文创园▷•☆●-、科创园☆▷▪…▲…，我们公司就在首钢老厂房办公•▲…▽=★，已经7年了▲○•▲◆。
董有●△▲◁：这个市场非常大▪◁，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▲◁，拿一块地-=•★“咔▪○▲…●”一盖楼就卖了▪○，挣一大笔钱▷■。很多企业本着地产思维☆□●☆、工程思维来做老旧小区•◁▪，所以很难▷▼◁，大部分介入两年就撤了○▷□•◆，加个电梯4年●•、5年谁熬得住□=▷-？
2021年全国两会•■，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▲=•=★•，全年计划新开工5▲•▽…▼.3万个项目•○◆。董有表示▪△▲□●，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算●=▷，十四五期间◆☆★，这一市场规模在10万亿元左右●■◁△◆▷。
这种情况下•▼○☆△，就需要转变思路◇▲◇•…，物业费不行=◇○■…，就搞服务费□▼■，周末打造一次卫生=◆…，春秋擦一次窗户=■●▲，这都可以收费▼……。物业费是管房子的◇=☆▽▪，居民问你管房子管什么◆…☆，但要搞服务费○▷，明码标价■=○▷•，扫码下单▪▷。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批••，但你要施工的时候•=★，有人拿个椅子坐在门口--•●■■，你加得上吗-□◁□？所以…◇◆★•，加电梯是100%同意▲▷◁☆，少一户都不行••▲△☆▽。
董有★△▽◁◇□：跟居民沟通•△■，跟各级部门沟通▼▪▪=★、协调◁■…•○▲、落地•△△，莲花池（西里6号）在加电梯过程中=◆★□■，负责人写了7万字的日记□▽◇◇★◁，历时5年◁▪▼。我们带着他全国各地去参观□◆■☆▷□，各级部门去交流-=○☆☆■，因为多年前大家没有统一认知…△，说加电梯大家都不知道▲•○☆，当然▲■-▪•▲，现在加电梯可以说家喻户晓了★□△■。
董有▲◇▼□：加装电梯和老旧小区改造◁◆△▲=▲，十二五期间是财政花钱▷★•●●；十三五期间要求企业•□、居民要参与▼☆；现在十四五要求居民要出钱•★■■▪，企业要参与▽■。需要有社会资本进来●◇■★★-，要打通融资渠道◁•☆•○。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算□▷☆，后来算下来不行▼▷▲◆，加上海淀的是国企做的-▪，有一定公益性☆▽■△=◁，最后定的是每年每户230元到280元价格区间□…，收回投资大概是15年★▽★。像广州大都是民企融资做的=-★△-，大概需要10年-◇•◆•▽。
经济观察报●▷•★：加装一部电梯的成本是多少△★○◁▪◆？包括电梯成本◁★、安装等环节下来需要多少钱•=◆◆•-？